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TRADING COMMODITIES

Trading Commodities: per un'operatività di medio e lungo periodo sulle principali commodities mondiali

 

Previsioni sugli immobili

martedì 03/04/07 Se ci avete seguito negli ultimi tempi sapete come ormai da tempo evidenziavamo una situazione insostenibile da parte del mercato immobiliare negli Stati Uniti ed in alcuni paesi europei.

In effetti gli ultimi dati quadrimestrali hanno segnalato una decisa flessione di questo settore:

Mercato immobiliare

Nella figura possiamo osservare la serie storica (linea blu) degli immobili Usa in termini reali (cioè corretti per l'effetto inflazione). Dalla stessa si può chiaramente vedere la presenza di un ciclo a 10-12 anni che nella letteratura economica è noto come ciclo di Juglar.

Quale potrebbe essere una proiezione ragionevole dei prezzi reali degli immobili se tale ciclo continuasse a manifestare la propria presenza?

Qui di seguito vogliamo proporvi una nostra stima econometrica:

Previsione sugli immobili

I prezzi reali degli immobili (puntini blu) sono stati sovrapposti al nostro modello previsivo (linea rossa) che è stato proiettato nel futuro per diversi quadrimestri.

Tale stima ovviamente non ha la pretesa di prevedere con esattezza il mercato immobiliare. Tuttavia essa appare del tutto ragionevole se, come abbiamo sottolineato, la presenza del ciclo di Juglar dovesse continuare a manifestarsi.

E proprio secondo tale stima, il ribasso in corso potrebbe aver segnato la presenza di un massimo di lungo periodo che porterebbe gli immobili a rintracciare per qualche anno di circa un quarto dai propri massimi atterrando attorno ad area 96 che, a puro titolo di curiosità, rappresenta un importante supporto realizzato sul massimo del precedente ciclo immobiliare.

Anche se apparentemente tale ipotesi potrebbe sembrare eccessiva è bene ricordare che diversi studi sul ciclo di Juglar suggeriscono un rintracciamento storico medio degli immobili in termini nominali di oltre il 25% nelle proprie fasi di discesa ciclica. Per tale motivo la nostra stima in realtà si presenta molto più moderata di quanto non possa sembrare.

Ciclo di Juglar

Tuttavia, nonostante quanto sopra, su tale comparto l'ottimismo continua a dominare. Ottimismo che in Europa poi appare ancora più sostenuto. Nel nostro continente infatti prevale addirittura la convinzione più assoluta che gli immobili non possano mai scendere, al massimo rallentare la propria salita. Così per sempre.

Ma le cose non stanno così: in Germania, ad esempio, abbiamo assistito ad una spirale deflativa sugli immobili dal 2000 e solo adesso appare esserci su tale comparto qualche  segno di ripresa. Quindi una discesa c'è stata, ed anche notevole.

In Italia invece l'ottimismo continua a regnare sovrano e sfido chiunque di voi a trovarmi in questo paese una persona che affermi in  tutta onestà che gli immobili possano scendere. Semplicemente non se ne trovano, tutti sono convinti del contrario. Ed il fatto che nel nostro paese manchino delle statistiche ufficiali su tale comparto (così la gente non se ne accorge...) non facilita di certo le cose.
Anche qui però la questione, se guardata con un minimo di profondità, può apparire assai diversa da quanto non si creda. Osservate il grafico dei prezzi degli immobili (anche qui in termini reali) nel nostro paese:

Ciclo immobiliare in Italia

Come si può notare secondo i dati in nostro possesso le discese in termini reali ci sono state eccome: dal 1981 al  1986 (con una perdita del volare di oltre il 25%!) e dal 1993 al 1999 ( con una perdita di circa 10%).
Inoltre anche qui è possibile evidenziare (in viola) massimi e minimi del ciclo di Juglar che, se continuo nel futuro, potrebbe portare ancora qualche anno di discesa dei prezzi in termini reali.
Se facessimo un po' di analisi tecnica su tale grafico, anche qui un supporto ragionevole potrebbe essere collocato sull'area del massimo del ciclo precedente, a circa il 10% - 15% dagli ultimi massimi.

Conclusione: il settore immobiliare ha dato e sta ancora dando chiari segni di rallentamento con intensità diversa negli Stati Uniti e in alcuni paesi Europei.
Quali potrebbe essere le conseguenze economiche-finanziarie di tali scenari sui diversi Paesi?
Lo vedremo nelle prossime newsletter.

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